Τελικά είναι ή δεν είναι φούσκα η τιμή των ακινήτων; [του Δημήτρη Χρυσάνθου]

0
56

Την ώρα που η Ευρωπαϊκή Αρχή Τραπεζών (European Banking Authority) βλέπει νέα φούσκα στις τιμές των ακινήτων στις χώρες της Ευρωζώνης αναφέροντας μάλιστα πως οι τιμές των κατοικιών σε ολόκληρη την ΕΕ αυξήθηκαν σημαντικά κατά τη διάρκεια του προηγούμενου έτους, δεν είναι λίγοι οι “ειδικοί” που προσπαθούν να καθησυχάσουν γύρω από την ανοδική πορεία των ακινήτων. 

Σε έκθεση που δημοσιοποιήθηκε πρόσφατα με τίτλο «residential real estate exposures of EU banks: risks and mitigants» αναφέρεται πως “υπάρχουν εύλογες ανησυχίες σε σχέση με το μεγάλο ενδιαφέρον στα ακίνητα και την πιθανότητα να υπάρξει σημαντική πρώση των τιμών στις αγορές σπιτιών” με λίγα λόγια και σε πιο απλή μετάφραση να υπάρξει φούσκα που θα σκάσει. 

Όσοι ασχολούνται με την Οικονομία, τις διεθνείς εξελίξεις αλλά και όλα τα συνεπακόλουθα που έφεραν τα τελευταία χρόνια η πανδημία αρχικά και ακολούθως ο πόλεμος στην Ουκρανία αναφέρουν φυσικά πως η ανοδική πορεία του πληθωρισμού σε σχέση με το πιθανό “μούδιασμα” στην οικονομική ανάπτυξη αναπόφευκτα θα τοποθετήσουν στην μέγκενη τις οικογένειες με χαμηλά εισοδήματα και ψηλά χρέη. 

Δεν είναι τυχαίο που στις Τράπεζες εδώ και καιρό διαβλέπουν ψηλούς κινδύνους στα στεγαστικά δάνεια και όπως αναφέραμε και σε προηγούμενο μας άρθρο συνιστούν πιο νοικοκυρεμένες κινήσεις, συνετές ενέργειες και περιορισμό των ρίσκων για όσους δεν έχουν υφιστάμενη ρευστότητα. 

Τώρα απάντηση στο κεφαλαιώδες ερώτημα που πολλοί θέτουν και το οποίο αναζητεί απάντηση δεν είναι άλλο αν το ότι σήμερα βιώνουμε είναι φούσκα και αν θα σπάσει και αν σπάσει πόσο εκκωφαντικός θα είναι ο θόρυβος που θα προκαλέσει και βεβαίως ποιους θα παρασύρει το ωστικό κύμα που θα δημιουργήσει; 

Ας πάρουμε, για χάρη συζήτησης, ως δεδομένο ότι μετά την οικονομική ύφεση της περιόδου 2009 – 2013 ακολούθησε μια αυξητική πορεία στα ακίνητα όπως και σε πολλές άλλες βιομηχανίες της Οικονομίας μας. Σήμερα, 9 χρόνια μετά οι ανοδικές τιμές του κλάδου, τόσο για αγορά σπιτιών όσο και διαμερισμάτων, εξακολουθούν σε μέσο όρο να είναι πιο χαμηλές από τα επίπεδα του 2006 – 2008.

Δεδομένο πρέπει να θεωρείται και το ότι σήμερα το κατασκευαστικό κόστος είναι αυξημένο λόγω και της ραγδαίας αύξησης στις τιμές των πρώτων υλών άρα ως ντόμινο και στις τιμές των ακινήτων, κυρίως των καινούργιων αλλά και κάποιων παλαιότερων των οποίων οι ιδιοκτήτες εκμεταλλεύονται την κατάσταση και κεφαλαιοποιούν περισσότερα οφέλη. Η κατάσταση δεν είναι διαφορετική και για όσους επιθυμούν, ιδιωτικά ή εταιρικά, να κάνουν αναβαθμίσεις ή ανακαινίσεις στα ακίνητά τους. Κάνοντας μια βόλτα στην Πάφο και παρατηρώντας προσεκτικά θα διαπιστώσετε ότι δεν είναι και λίγοι. 

Η 4η τρίμηνη έκθεση για το 2021 που έδωσε στη δημοσιότητα Κεντρική Τράπεζα σε σχέση με τους Δείκτες Τιμών Κατοικιών έδειξε ότι σε ετήσια βάση υπάρχει αύξηση στις τιμές των σπιτιών μόλις 1% και 6,3% στα διαμερίσματα. Σημειώνεται πως η ετήσια αύξηση ήταν 2.6%, αισθητά χαμηλότερη από τον ετήσιο ρυθμό ανάπτυξης της κυπριακής οικονομίας ενώ την ίδια χρονική περίοδο ή αύξηση του κατασκευαστικού κόστος ξεπέρασε το 17%. Τι λένε λοιπόν οι αριθμοί;

Αν όλο αυτό λειτουργήσει ως ντόμινο, όπως συμβαίνει συνήθως, τότε αναμένεται το προσεχές διάστημα να δούμε περαιτέρω αύξηση στις τιμές. Είναι απλά μαθηματικά. Δεν γίνεται να υπάρχει αύξηση στο κατασκευαστικό κόστος 17,3% και αύξηση στις τιμές 1% και 6%. Λογικά δεν είμαστε ακόμη στο σημείο που θα μπορούσε να χαρακτηριστεί ως φούσκα. Άλλωστε και οι τακτικές αξιολογήσεις και η δημοσιοποίηση των δεικτών ένας από τους σκοπούς που έχουν είναι να καταγράφουν διαρκώς αυτές τις αυξομειώσεις για προστασία του καταναλωτικού κοινού. 

Ωστόσο όλα τα πιο πάνω και κάθε άλλη ανάλυση μπορεί να θεωρηθούν λογικές και να δείξουν ένα αύριο που μπορεί να αναγνώσουμε μέσα από τους δείκτες. Υπάρχει όμως ένας αστάθμητος παράγοντας ο οποίος μπορεί να φέρει τα πάνω κάτω και δεν είναι άλλος από το παγκόσμιο γεωπολιτικό σκηνικό σε σχέση με τον πόλεμο στην Ουκρανία. Όπως τότε με τον κορωνοϊό που ξαφνικά έκλεισαν τα πάντα έτσι και σήμερα κανένας δεν μπορεί να στηριχθεί με ασφάλεια στις προβλέψεις αν η κρίση ανάμεσα στις δυο χώρες δεν εκτονωθεί. Αν ας πούμε υπάρξει, κανένας δεν το εύχεται, μια ευρύτερη σύρραξη με την εμπλοκή και άλλων χωρών, ένας γενικευμένος πόλεμος, μια κατάσταση διεθνούς αστάθειας που θα προκαλέσει κλυδωνισμούς στις οικονομίες τότε κανείς δεν μπορεί να ξέρει ποιες θα είναι οι συνέπειες και φυσικά κανείς δεν μπορεί να προβλέψει την πορεία στις τιμές των ακινήτων.

Ας ευχηθούμε ότι δεν θα ζήσουμε τέτοιες εφιαλτικές στιγμές.      

Δημήτρης Χρυσάνθου

B.Sc. (Hons) – P. M. I.

Chartered Surveyor – MRICS

Registered Valuer ΕΤΕΚ

Registered Estate Agent Registered Auctioneer