Το καθεστώς αναφορικά με τις εκποιήσεις, όπως έχει διαμορφωθεί με τον νόμο του 2018 επιτρέπει την αναγκαστική πώληση από τον ενυπόθηκο δανειστή ή πρόσωπο στο οποίο τα δικαιώματα και υποχρεώσεις έχουν εκχωρηθεί ή μεταβιβαστεί, χωρίς την προηγούμενη απόφαση του Δικαστηρίου, ως προς το οφειλόμενο υπόλοιπο. Ο νόμος προβλέπει διαδικασία αίτησης για ακύρωση της ειδοποίησης πλειστηριασμού. Το Δικαστήριο στην ενώπιον του αίτηση, δεν δύναται να υπεισέλθει σε ουσιαστική κρίση ως προς τους όρους της σύμβασης, καταχρηστικούς ή μη, ούτε ως προς το υπόλοιπο του δανείου. Είναι αρκετή η επισύναψη μιας κατάστασης λογαριασμού από πλευράς πιστωτή (ή επιχειρούντα την πώληση, βλέπε εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων).
Εσφαλμένα, με την ψήφιση του νόμου και προς απορρόφηση των πολιτικών κραδασμών, καλλιεργείτο η εντύπωση ότι προστατεύεται η κύρια κατοικία.
Προβλέπονται δε, κάποιοι λόγοι ακύρωσης, τυπικού χαρακτήρα, αλλά και η ένταξη του ενυπόθηκου οφειλέτη σε σχέδιο τύπου ΕΣΤΙΑ, η έκδοση προστατευτικού διατάγματος τα οποία και αν ακόμα εκδοθούν ακυρώνονται κατόπιν αίτησης του πιστωτή και η έκδοση παρεμπίπτοντος απαγορευτικού διατάγματος όπου τα δικαστήρια κατά βάση δεν εκδίδουν τέτοια διατάγματα καθότι κατά την δικανική θεώρηση, τα πιστωτικά ιδρύματα είναι φερέγγυα, με τρόπο που θα μπορεί να απονεμηθεί δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο (δηλαδή αποζημίωση).
Για να τοποθετούμαστε με αντικειμενικότητα και χωρίς λαϊκισμούς: Η λογική πίσω απ’ αυτή την ερμηνεία εκ μέρους των Δικαστηρίων, εδράζεται στο γεγονός ότι ένας δανειολήπτης με την σύναψη της σύμβασης δανείου και υποθήκης, γνωρίζει ότι υπάρχει το ενδεχόμενο πλειστηριασμού (κατόπιν δικαστικής απόφασης ή κατόπιν ειδοποίησης, εν προκειμένω) και χρήσης του εκπλειστηριάσματος έναντι της οφειλής του. Το ίδιο ισχύει και για τους εγγυητές.
Ωστόσο προκύπτουν κάποιες προβληματικές. Δηλαδή, ο νόμος επιτρέπει την πώληση σε περίπτωση αποτυχόντος πλειστηριασμού στο 50% της αξίας και την ανάκτηση από πλευράς πιστωτή στην αγοραία αξία. Αναφορικά με την κύρια κατοικία, ο οφειλέτης μπορεί να αγοράσει αυτήν, στο ποσό της υψηλότερης προσφοράς. Εδώ εγείρονται κάποια ζητήματα. Η επιφυλαχθείσα τιμή, δύναται αρχικά να αφορά το 80% της αγοραίας αξίας. Σε περίπτωση μη πώλησης και μετά από 6 μήνες, η επιφυλαχθείσα τιμή μειώνεται στο 50%. Το σύστημα αυτό είναι ευάλωτο σε επιτηδευμένη χρήση της διαδικασίας και σκόπιμης αποτυχίας στην πρώτη προσπάθεια πλειστηριασμού, ούτως ώστε να επιτευχθεί η φθηνότερη αγορά του ακινήτου. Δυνατότητα που προφανώς, αφήνει περιθώρια για συνεννοήσεις και έλλειψη διαφάνειας.
Όμως, τα πιστωτικά ιδρύματα όντας ιδιωτικές επιχειρήσεις και πέρα από την δημοσιονομική πολιτική όπως καθορίζεται από την Κεντρική Τράπεζα, λειτουργούν με όρους αγοράς. Πρόκειται για σχέσεις ενδοτικού-ιδιωτικού δικαίου. Το ζήτημα που προκύπτει, είναι το επιχειρηματικό ρίσκο. Η πρόνοια του νόμου για το 50% της επιφυλαχθείσας τιμής είναι κατά την άποψη μου άδικη και παρέχει υπέρμετρη προστασία στις τράπεζες, την σημασία των οποίων θα εξηγήσω κατωτέρω. Με την διαδικασία αυτή, το εκπλειστηρίασμα λογίζεται στο οφειλόμενο ποσό, το οποίο δεν εκρίθη από Δικαστήριο και χωρίς ο οφειλέτης να ακουστεί, παραβιάζοντας τα δικαιώματα του ιδίου καθώς και των εγγυητών ή όσων έχουν συμφέρον επί του ακινήτου. Το υπόλοιπο του δανείου αφαιρουμένου του προϊόντος της αναγκαστικής πώλησης, συνεχίζει να βαραίνει τον πρωτοφειλέτη και τους εγγυητές. Να αναφέρω ότι υπάρχουν κάποια σχέδια περί προστασίας τους, ωστόσο ως αναφέρθηκε ανωτέρω, η συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων, δεν εμπίπτει. Γι’ αυτό και σχέδια αποπληρωμής ακυρώνονται. Και πάλι, το δικαστήριο δεν θα υπεισέλθει στην ουσία της διαφοράς και την αφαίρεση υπερχρεώσεων. Αυτό επιτυγχάνεται μέσω αγωγής η οποία θέλει χρόνια να ακουστεί ή εάν η τράπεζα αφαιρέσει η ίδια υπερχρεώσεις για σκοπούς συμβιβασμού. Αυτό μόνο στα πλαίσια αγωγής, όχι διαδικασίας για ακύρωση ειδοποίησης πλειστηριασμού.
Η τράπεζα όταν δέχεται εξασφαλίσεις για την παροχή πιστωτικής διευκόλυνσης ως άλλως ονομάζεται το δάνειο, λαμβάνει και το ρίσκο της δυναμικότητας και των διακυμάνσεων της αγοράς (πιστοληπτική – εισοδηματική ικανότητα) και της αξίας των ακινήτων.
Εδώ παρατηρείται το εξής: στο παρελθόν, προ κουρέματος, δάνεια παρέμειναν ανεξασφάλιστα λόγω της πτώσης της αξίας των ακινήτων. Σήμερα, παρόλο που η αγοραία αξία των ακινήτων, ειδικότερα στα αστικά κέντρα, έχει αυξηθεί σημαντικά, ωστόσο οι υπερχρεώσεις των τραπεζών υφίστανται σε τόσο βαθμό, που τα ενυπόθηκα δεν αποτελούν ικανοποιητική εξασφάλιση του υπολοίπου.
Ένα δίκαιο σύστημα θα ήταν, σε περίπτωση πλειστηριασμού η επιφυλαχθείσα τιμή να μην μειώνεται κάτω από το 80%. Επιπλέον, η δημιουργία ειδικών Δικαστηρίων για εκδίκαση υποθέσεων δανείου σε εύλογο χρόνο. Κανένας πλειστηριασμός χωρίς εξακριβωμένο, σε περίπτωση διαφωνίας, δικαστικά υπόλοιπο. Όλες αυτές οι υπερεξουσίες των τραπεζών, τους δίνουν την δυνατότητα να στοχοθετούν την οικονομική επάρκεια και των εγγυητών και την προσδοκία για μελλοντική χρηματική κτήση όπως Εφάπαξ κλπ.
Άρα πως οριοθετούμε τις τράπεζες;
Εδώ πρέπει να τονιστεί, η ζωτικότητα τους στο σύστημα μας. Είναι δηλαδή ο σημαντικότερος πυλώνας χρηματοοικονομικής ευμάρειας. Πολλές φορές ο κόσμος εσφαλμένα πιστεύει ότι τα κράτη έχουν μια μηχανή που κόβει χρήμα. Αυτό δεν ισχύει. Οι τράπεζες δημιουργούν το χρήμα και το δημιουργούν μέσω δανεισμού, είτε αφορά ιδιώτες (εμπορικές τράπεζες: καταθέσεις – αποθεματικό – δανεισμός) είτε κράτη (βλέπε ομόλογα). Ένα πολύ μικρό ποσοστό του παγκόσμιου χρήματος έχει φυσική μορφή.
Επίσης, συχνά παρατηρούμε την εκροή κεφαλαίων προς στο εξωτερικό, σε χώρες με ελλιπή έλεγχο προέλευσης των κεφαλαίων, λόγω ευνοϊκών καταθετικών επιτοκίων στις χώρες αυτές ή λόγω τραπεζικού απορρήτου. Συνεπώς κάποιος για να δημιουργηθεί και να καινοτομήσει πρέπει να αντλήσει χρήμα μέσω του επιχειρείν. Πρέπει δηλαδή να αποσπάσει χρήματα από άλλους. Με το σύστημα μας στην τωρινή του μορφή, δεν υπάρχει εύφορο έδαφος για startups. Συνεπώς πρέπει να θεσπίσουμε αυστηρό ρυθμιστικό πλαίσιο ως προς τη λειτουργία των τραπεζών. Επίσης είναι και η ασφάλεια του εκάστοτε ενδιαφερόμενου για δημιουργία και χρηματοδότηση, αφού το καθεστώς που θέτει σε κίνδυνο τα υπάρχοντά του ή η δυνατότητα υπερκέρδους της τράπεζας εις βάρος του, σε σημείο που θα κληθεί να πληρώσει ποσά υπερδιπλάσια του δανεισμού του, αφού θα λάβει «ακριβό χρήμα», δημιουργεί ανασφάλεια και αντικίνητρο. Συνεπώς, χρειάζεται φθηνός δανεισμός και αυτό επιτυγχάνεται όπως επεξηγείται κατωτέρω.
Περαιτέρω, οι εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων, είχαν χαμηλό κόστος ως προς τα δάνεια, αφού τα αγόρασαν σε υποτιμημένη αξία λόγω του ανείσπρακτου εκ μέρους των τραπεζών αλλά και την καθυστέρηση στην λήψη δικαστικής απόφασης. Με την διαδικασία της αναγκαστικής πώλησης ως ανωτέρω και την δυνατότητα απαίτησης ολόκληρου του ποσού αλλά και διακανονισμό με την λήψη χρηματικού ποσού και περιουσίας πέραν της ενυπόθηκης, οι εν λόγω εταιρείες, υπερκερδίζουν σε αρκετές περιπτώσεις. Και εδώ χωρεί ο κρατικός παρεμβατισμός.
Παραγωγικό θα ήταν, η επιστροφή στο προ της ελευθεροποίησης των επιτοκίων καθεστώς, όπου ένα δάνειο θα έχει όριο το διπλάσιο του αρχικού δανεισμού.
Άρα, πως επιτυγχάνουμε τον φθηνό δανεισμό; Μέσω οριοθέτησης του κέρδους και του δανειστικού επιτοκίου. Ως προς τα στεγαστικά δάνεια, με την εφαρμογή στεγαστικής πολιτικής που να αφορά τόσο την φορολόγηση του υπερκέρδους των πωλητών, developers κλπ, όσο και την φορολόγηση της «αδρανούς» ή ανεκμετάλλευτης περιουσίας. Επίσης χρειάζεται οδικό δίκτυο που να συνδέει τα αστικά κέντρα με την περιφέρεια, ειδικότερα στην Επαρχία της Πάφου όπου ο δρόμος για την περιφέρεια είναι δύσκολος και επικίνδυνος. Με την δημιουργία ενός καλού οδικού δικτύου, θα μπορούν να εγκατασταθούν βιοτεχνίες στην περιφέρεια αλλά και κατοικίες. Περισσότερη προσφερόμενη γη – ανταγωνισμός – φθηνότερη τιμή. Άρα μικρότερο κόστος, μικρότερος δανεισμός, ανάπτυξη και ικανότητα αποπληρωμής.
Αναφορικά με την πρόταση οριοθέτησης του δανειστικού επιτοκίου της τράπεζας, αυτό διαφοροποιείται ως προς τις υπόλοιπες των συναλλαγών, την ελευθερία των συμβάσεων αλλά και την αρχή της ισότητας. Αυτό προκύπτει επειδή ακριβώς οι τράπεζες στο σύστημα μας είναι ζωτικής σημασίας. Φανταστείτε η υδατοπρομήθεια να ήταν ιδιωτική εταιρεία και να μην υπόκειτο σε περιορισμούς και θεσμικό πλαίσιο. Να λειτουργεί με όρους αγοράς, δηλαδή προσφοράς και ζήτησης.
Η πρόταση μου, που αφορά την φορολόγηση του υπερκέρδους (η οποία προτάθηκε από ΕΛΑΜ και ΑΚΕΛ αναφορικά με τις τράπεζες και δεν ψηφίστηκε από την Βουλή), δεν έχει μόνο κοινωνικό χαρακτήρα και δεν αφορά μόνο τις συμβάσεις δανείων. Αφορά τις συναλλαγές σε όλες τις εκφάνσεις του βίου μας και είναι άρρηκτα συνδεδεμένη με την συλλογική εξέλιξη. Για να πλουτίσει κάποιος πρέπει να προσφέρει στην γνώση, να παράγει, να παρέχει υπηρεσία, δεξιοτεχνία. Πρέπει να προσφέρει στην συλλογικότητα. Το συγκυριακό υπερκέρδος επιβαλλόμενο υπό όρους προσφοράς και ζήτησης, πρέπει να σταματήσει.
Σε μια κάθετη σχέση του παρέχοντος την υπηρεσία ή το προϊόν και του πελάτη – αγοραστή, το υπερκέρδος, ζημιώνει και τους δυο. Αφενός ο καρπούμενος τα κέρδη θα δημιουργήσει περαιτέρω ακρίβεια (επειδή θα υπάρχουν πολλοί σαν αυτόν με αγοραστική δύναμη χωρίς ταυτόχρονη επιστροφή στην παραγωγή) και ο ίδιος σαν νοητικό ων δεν εξελίσσεται αφού «επιτυγχάνει» εύκολα αλλά και ούτε κίνητρο έχει να αναβαθμίσει τα όσα προσφέρει στην αγορά και αφετέρου ο πελάτης θα ζημιώσει επειδή δεν θα έχει αγοραστική δύναμη και ευκαιρία να εξελιχθεί.
Αντεπιχείρημα στην φορολόγηση είναι η περαιτέρω αύξηση των τιμών. Αυτό καταπολεμάται μέσω περαιτέρω φορολόγησης, δηλαδή ενός συντελεστή ο οποίος θα καθιστά ασύμφορη την αύξηση των τιμών καθότι το κέδρος θα είναι ελάχιστο έως μηδαμινό καθώς και η ανταπόκριση της αγοράς στην επαυξημένη τιμή.
Συνεπώς, είτε θα δημιουργήσουμε πιστωτικό ίδρυμα του οποίου η πολιτική θα καθορίζεται από το κράτος, τύπου «δημόσια τράπεζα» η οποία θα συναλλάσσεται με όρους ιδιωτικού δικαίου και κερδοσκοπίας εντός δικαίου πλαισίου, χωρίς τον εκτροχιασμό της αισχροκέρδειας και του υπερκέρδους έτσι ώστε να υπάρξει πραγματικός ανταγωνισμός στην χρηματοπιστωτική αγορά είτε θα οριοθετήσουμε τις ιδιωτικές τράπεζες.
Η κάθοδος του κράτους στην αγορά με την πιο πάνω λογική μπορεί να αφορά και άλλες υπηρεσίες ζωτικής σημασίας. Ήδη υπάρχει συζήτηση για παροχή στέγης έναντι ευλόγου τιμήματος ή ενοικίου, από το κράτος. Η κρατική παροχή είναι κάτι διακριτό από την συναλλαγή. Η δική μου πρόταση εδράζεται, για την αποφυγή τυχόν Συνταγματικών κωλυμάτων, στην συναλλαγή του κράτους μέσα από οργανισμούς των οποίων η λειτουργία θα διέπεται από την νομοθεσία και οι οποίοι θα προβαίνουν σε ιδιωτικές πράξεις.
Είναι καιρός για την μετατροπή του κράτους σε ρυθμιστή. Φανταστείτε ένα κράτος να κατασκευάζει μόνο του τους δρόμους, αναπτυξιακά έργα κλπ. Το κόστος θα είναι το ίδιο; Η ποιότητα; O χρόνος διεκπεραίωσης; (προσφυγές – παύση του έργου). Η κρατική μηχανή ως προς τους εργαζόμενους συμβασιούχους και μόνιμους, θα ήταν πιο δαπανηρή απ’ ότι η κατακύρωση του έργου σε ιδιώτη; Φανταστείτε λοιπόν, ένα κράτος ικανό να παρέχει υποδομές, μόρφωση και υγεία στους πολίτες του, να ελέγχεται κατευθείαν από τον λαό μέσω ανακλητού και μέσω θεσμοθέτησης της πολιτικής ευθύνης, την υπό προϋποθέσεις επέκταση της σε αστική και σε ορισμένες περιπτώσεις, ποινική ευθύνη.
Εάν θέλουμε λοιπόν, να διατηρήσουμε την ιδιωτική πρωτοβουλία, πρέπει το κράτος να παρεμβαίνει και να ρυθμίζει. Με το να αφήνουμε ανεξέλεγκτη την αγορά, να θεσμοθετούμε κατώτατο μισθό ο οποίος δεν έχει το απαραίτητο αντίκρισμα στην αγορά και να αφήνουμε ανεξέλεγκτη την εισροή φθηνού εργατικού δυναμικού, το μόνο που πετυχαίνουμε, είναι να δημιουργούμε ολιγάρχες και να στερούμαστε διανοητικού έργου από κόσμο ο οποίος παλεύει να επιβιώσει.
Δημήτρης Παπαδημήτρης,
Υποψήφιος Βουλευτής ΕΛΑΜ Πάφου
